深圳再迎新开的商业巨舰。7月12日，粤港澳大湾区首座大悦城（000031）在深圳宝安区开业。这座耗时15年、历经多次延期的25万平方米商业综合体终于开业。
据悉，深圳大悦城开业首日客流突破42万人次、销售额近2000万元（不含Apple、汽车），近100家品牌斩获全国销售冠军、近50家品牌登顶深圳销冠。此外，购物中心首店及定制店业态占比超五成。中粮大悦城作为北方系商业的明星代表，历来以年轻业态和IP运营在北方市场出圈。如今，抢滩竞争激烈的深圳市场，大悦城能否在北方长红？
据了解，2025年深圳拟开业项目高达21个，新增总商业体量达到186.25万平方米。其中宝安约有9家，新增总商业体量近90万平方米，是深圳增量商业市场的佼佼者。此次大悦城开业后，今年还将有宝安怀德万象汇、深圳前海·华发冰雪世界等新业态Mall开业。
齐聚潮流IP，首店业态超五成
商业业态上，深圳大悦城放大首店经济效应。据了解，深圳大悦城汇聚近400家优质品牌，首店及定制店占比超过半壁江山。当中，特别针对亲子、潮玩、宠物经济等引入首店业态。比如，有百年皇室御用玩具品牌Hamleys的华南首店，特设Jellycat、问童子等IP专区，也有中国一站式养宠综合服务平台宠胖胖深圳首店旗舰店。服装零售上则集合不少原创设计师品牌。
以超市零售为例，深圳大悦城的盒马鲜生门店，也是盒马在全国首个火锅体验中心门店。据盒马深圳总经理金瓯介绍，这也是盒马在全国范围内与大悦城合作的第10家店、深圳的第27家盒马门店。购物中心主打年轻业态，此次深圳大悦城盒马鲜生门店，也突破传统模式，3500平方米的门店不仅打造了深圳首个超市深海鱼缸、还特别陈列千款火锅食材，餐饮区摇身一变成了接地气的火锅区。此外，因应深港消费畅旺、深圳西部成为大湾区居民的热门消费地趋势，门店也引进了更多供港标准商品，特设供港商品专区。
而在创新业态外，空间场景和社交内容创新也成为深圳商业近年的比拼赛点。深圳大悦城打造了开放式潮流十字街、4000平方米屋顶星厨花园、超3万平方米“地下城”25青年时区等3大非标空间。开业首日，迪士尼皮克斯玩具总动员、SLLO幽灵猫、卡皮巴拉豚豚崽烘焙坊等7大主题IP快闪店登陆十字街，还有乐队男团现场开唱。
社交内容上，引进两大华南首展。其一为，迪士尼《玩具总动员》30周年主题展，其二为携手X11×DearNikki带来的“梦境花园限时主题”展。
南北商业顶流混战鹏城
拥有“大悦城”和“大悦汇”两大标准商业产品线，大悦城控股商业作为中粮集团旗下的商业地产平台，其历来是北方系商业地产的明星代表。北京、上海大悦城打响市场号召力，大悦城控股商业目前在全国20余个城市布局超过40个项目，北方市场是其重要根据地。
历时15年、斥资200亿元打造，随着深圳大悦城落地，其背后的73万平方米的商业综合体也为大悦城控股补齐一线城市商业版图的最后一块拼图。
即便光环在身，深圳大悦城所面临的挑战依旧不小。深圳商业格局一路向西，人口较为集中的宝安区已成为商业必争之地。截至2024年，宝安区拥有近40个商业综合体，商业总量超过310万平方米，位居深圳之首，已形成宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、空港会展商圈等近10个成熟商圈。其中，宝安中心商圈作为深圳体量最大、客流量最多的市级商圈，年销售额超百亿。当中，“地头蛇”鸿荣源麾下的前海壹方城，更是深圳市内“商场顶流”之一。
而把目光放远，整个深圳商业地产百花齐放的格局，也意味着更白热化的竞争。在深圳， 除了有如壹方城（鸿荣源）、卓悦中心（卓越集团）、星河COCO系（星河集团）等深耕多年的本土开发商，以城市运营出圈的华润万象系也早在城市各区遍地开花。港资代表诸如新世界，也把K11开进华南多年。以艺术地标出圈，新晋的全国旗舰项目K11 ECOAST也引发全国关注。
商业综合体密集开业，如何差异化出圈？在中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅看来，新老项目“混战”加剧，考验的是业态组合、品牌吸引力等能否满足市场需求。
采写：南都·湾财社 记者陈盈珊
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